Vous avez une activité de location meublée non professionnelle et vous souhaitez déduire vos charges ? Déclarez vos revenus issus du meublé au réel simplifié afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce régime !
Nos experts de la comptabilité LMNP vous expliquent, dans cette vidéo et cet article, comment profiter des atouts majeurs du régime réel : les charges déductibles et les amortissements.
Au régime réel, vous pouvez déduire vos frais réels engagés dans le cadre de votre activité de location meublée non professionnelle, afin de venir réduire votre revenu imposable.
A contrario, au régime Micro-Bic, un abattement forfaitaire de 50% (30 % pour les meublés de tourisme non classés ou classés mais situés en zone tendue et 51% hors zone tendue) sera appliqué sur l'ensemble de vos loyers charges comprises, venant ainsi réduire de moitié votre revenu locatif imposable. Vous ne pourrez, après cet abattement forfaitaire, ne déduire aucune charge supplémentaire.
Pour la majorité des loueurs en meublé non professionnels, le choix du régime réel est gagnant dès la création de l'entreprise de location meublée. En effet, en équipant et rénovant votre bien immobilier, vous ferez face à de nombreuses charges, que vous pourrez déduire en optant pour le régime réel. Vous pourrez entre autres déduire les frais de comptabilité de location meublée et vous faire accompagner par un cabinet comptable spécialisé.
En déduisant les charges, vos revenus locatifs seront ainsi défiscalisés : en effet, la plupart des LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leur revenus de location meublée pendant de nombreuses années.
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Les charges déductibles en location meublée non professionnelle au régime réel simplifié correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre location meublée. Vous pourrez donc les défalquer (ou soustraire) de vos loyers (charges comprises) dans votre comptabilité.
Pour les comptabiliser, il faut normalement que les frais liés à votre activité de location meublée aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. Pour les factures de travaux ou achat de meuble supérieures à 600€, il convient de les passer en frais amortissables (voir plus bas dans l'article).
Voici une liste non exhaustive des charges les plus courantes que vous pourrez déduire en comptabilité :
Vous pourrez également déduire les frais liés à la souscription d'une de nos offres (en tant que frais de comptabilité) :
Cette liste de charges déductibles LMNP n'est pas exhaustive. Vous pouvez également par exemple défalquer vos frais d'essence ou de parking si vous vous déplacez pour effectuer les entrées et sorties des locataires, etc.
Si vous avez acheté votre location dans l'année à déclarer, vous pourrez défalquer les frais de notaire en tant que charges liées à l'acquisition du bien dans votre déclaration de revenu aux impôts. Pour cela, il vous suffira d'inscrire la date d'acquisition en tant que date de début d'activité lorsque vous enregistrez votre activité sur le formulaire d'immatriculation en ligne sur l'INPI. Les honoraires d'agence versés lors de l'acquisition peuvent également être déduits.
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➔ Pour toute dépense à défalquer dans le cadre de votre activité de loueur en meublé non professionnel, la règle est qu'il faut que celle-ci soit réalisable, probable et justifiée.
À savoir :
Le déficit LMNP, réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos recettes de location meublée non professionnelle. Grâce au déficit généré, vous ne paierez aucun impôt sur vos revenus locatifs meublés.
Les dépenses amortissables sont des charges significatives qui vont augmenter la valeur de votre investissement locatif meublé. C'est pourquoi on indique que le montant de ces frais amortissables est en général supérieur à 600 € TTC. Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. L'amortissement en comptabilité correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans pour les meubles et 30 ans pour l'ensemble immobilier composant la construction, comme le gros œuvre, l'électricité, la toiture...). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.
Voici les coûts les plus courants que vous pourrez amortir, et donc déduire de vos recettes :
En fonction du type de facture, et du montant de celle-ci, une durée spécifique pour l'amortir sera renseignée. Cette durée correspond à l'usage du bien, et doit donc être réaliste.
Pour bien comprendre le mécanisme de l'amortissement des travaux réalisés à l'intérieur de votre location meublée, prenons un exemple avec un appartement bordelais, d'une trentaine de m², acheté 200 000 €, le 15/03/2022 et mis en location 3 mois plus tard, le 15/06/2022. Le montant des travaux d'aménagement intérieur réalisé est de 34 000 €.
Année | Base d'amortissement (A) |
Amortissement annuel |
Amortissement cumulé (B) |
Valeur Nette (A-B) |
2022 | 34 000 € | 1 535 € | 1 535 € | 32 465 € |
2023 | 34 000 € | 2 833,33 € | 4 368,33 € | 29 631,67 € |
2024 | 34 000 € | 2 833,33 € | 7 201,66 € | 26 798,34 € |
2025 | 34 000 € | 2 833,33 € | 10 034,99 € | 23 965,01 € |
2026 | 34 000 € | 2 833,33 € | 12 868,32 € | 21 131,68 € |
2027 | 34 000 € | 2 833,33 € | 15 701,65 € | 18 298,35 € |
2028 | 34 000 € | 2 833,33 € | 18 534,98 € | 15 465,02 € |
2029 | 34 000 € | 2 833,33 € | 21 368,31 € | 12 631,69 € |
2030 | 34 000 € | 2 833,33 € | 24 201,64 € | 9 798,36 € |
2031 | 34 000 € | 2 833,33 € | 27 034,97 € | 6 965,03 € |
2032 | 34 000 € | 2 833,33 € | 29 868,30 € | 4 131,70 € |
2033 | 34 000 € | 2 833,33 € | 32 701,63 € | 1 298,33 € |
2034 | 34 000 € | 1 298,33 € | 34 000 € | 0 € |
Les meubles ne s'amortissent pas de la même façon que le composant "Aménagement intérieur". Voici un deuxième exemple avec une immobilisation non partie du prix de la construction : le mobilier.
Reprenons l'appartement bordelais, cité plus haut, pour lequel un lit (500€), une télévision (300€) et un micro-ondes (60€) ont été acheté, avant la mise en location, pour un total de 860€.
Année | Base d'amortissement (A) |
Amortissement annuel |
Amortissement cumulé (B) |
Valeur Nette (A-B) |
2022 | 860 € | 93 € | 93 € | 767 € |
2023 | 860 € | 172 € |
265 € | 595 € |
2024 | 860 € | 172 € | 437 € | 423 € |
2025 | 860 € | 172 € | 609 € | 251 € |
2026 | 860 € | 172 € | 781 € | 79 € |
2027 | 860 € | 79 € | 860 € | 0 € |
Voici des exemples de dépenses amortissables avec les durées qui s'appliquent :
Nous avons fait le choix de considérer une moyenne de 5 ans pour amortir les meubles.
Enfin, lorsque vous choisissez le régime réel, vous pouvez amortir la valeur du logement. Il s'agit de l'un des postes principaux vous permettant de ne pas payer d'impôts sur vos recettes de location meublée (ou dans 85% des cas moins d'impôts qu'au Micro-Bic).
Vous allez pouvoir ventiler les différents composants du bien immobilier, avec des durées spécifiques pour amortir (terrain, gros oeuvre, aménagements).
La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. Depuis celle-ci, le logement doit obligatoirement être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants.
On considère qu'une durée moyenne pour amortir un bien immobilier est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie qu'en fonction de la valeur du bien à la date de début d'activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque année, pendant cette durée moyenne.
À savoir :
- Même si vous avez acheté votre location il y a plusieurs années, il est possible de l'amortir, à partir de votre date de début d'activité au régime réel.
- En cas de revente et si vous avez le statut LMNP (et non LMP), il n'y aura aucun impact. C'est-à-dire que pour le calcul de la plus-value des particuliers (et non des professionnels), on ne prendra pas la valeur du bien amorti mais bien la valeur d'achat.
L'avantage de l'amortissement est donc très intéressant, et n'existe qu'en location meublée. En location vide, vous ne pourrez pas le déduire dans votre déclaration de revenus pour limiter votre imposition.
Les amortissements ne peuvent pas donner lieu à un déficit, mais seront cumulés pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice et seront à ce moment-là déduits. Il n'y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés en tant que loueur en meublé.
Il y a donc beaucoup de charges que vous pouvez déduire de vos recettes de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) quand vous déclarez vos revenus aux impôts au régime Réel Simplifié. Cet avantage fiscal a un effet réel sur la rentabilité de votre investissement immobilier !
Cependant, cela demande une gestion relativement plus complexe, telle que conserver vos factures et justificatifs. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un comptable spécialiste de la location meublée non professionnelle pour l'établissement de votre liasse fiscale et de tous les éléments comptables à télétransmettre à l'administration fiscale.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
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Nos experts de la comptabilité des LMNP répondent à vos questions fréquentes :
La charge doit être réalisable, probable et justifiée. Tant que la charge est utile à l'exploitation et que vous avez un justificatif, il est possible de la déduire. La plupart des loueurs en meublé qui louent un seul bien n'ont pas besoin d'une ligne téléphonique ou d'un ordinateur à temps plein. Vous pourrez passer en charge une facture téléphonique correspondant au mois où vous cherchiez un locataire, mais pas l'ensemble des factures.
Vous pouvez déduire le matériel que vous avez acheté pour faire les travaux, mais pas votre temps de travail (main-d’œuvre).
Oui, vous pourrez passer vos frais de souscription à nos services, en tant que frais de comptabilité.
Article rédigé par Mallory Boutron